香港按揭攻略｜H按vs P按、首期計算、銀行優惠一覽

在香港置業，「供樓」是人生大事。面對不斷變化的利率環境，選擇合適的按揭方案能為你節省數以十萬計的利息開支。本文為你整理香港按揭市場的最新資訊，由 H 按與 P 按的區別、最新利率、首期成數到銀行回贈，助你輕鬆上車。

最新香港按揭利率一覽

現時香港主流銀行提供的按揭方案主要分為 H 按（拆息按揭）及 P 按（最優惠利率按揭）。由於利率仍處於相對高位，大部分銀行已調整封頂息率。

*註：實際息率視乎銀行最終批核而定。大行（如滙豐、中銀）之最優惠利率 (P) 現時為 5.875%。

H 按 vs P 按：如何選擇？

在低息環境下，H 按通常遠低於 P 按。然而，在目前高息環境下，1 個月 HIBOR 經常維持在 4% 以上，導致 H 按息率觸及封頂點位。此時，H 按與 P 按的實際供款利息相若（約 4.125%）。

• H 按優點： 當銀行間拆息回落時，供款利息會隨之下降，靈活性較高。
• P 按優點： 利率相對穩定，受市場短期資金波動影響較小。

按揭成數與首期計算

根據金管局最新指引，透過按揭保險計劃（按保），合資格人士可申請高成數按揭：

• 1,000 萬港元或以下物業： 最高可借 9 成按揭（首期只需 10%）。
• 1,000 萬至 1,125 萬港元： 最高貸款額 900 萬。
• 1,500 萬港元以下： 最高可借 8 成。
• 3,000 萬港元以下： 銀行直接貸款上限已提升至 7 成。

銀行按揭優惠與回贈

雖然銀行近期縮減了現金回贈，但仍有部分優惠值得留意：

1. 現金回贈： 目前大行現金回贈約為 0% 至 0.5% 左右，部分中小型銀行或針對特定客戶（如專業人士）提供最高 1% 或以上的回贈。
2. 高息存款掛鈎按揭 (Mortgage-Link)： 銀行會為借貸人提供一個與按揭息率一致的儲蓄戶口。你存入戶口的資金可賺取與按揭息率相同的利息，變相抵銷部分按揭利息支出。
3. 綠色按揭： 若物業獲得「綠建環評」金級或鉑金級認證，部分銀行會提供額外現金獎賞。

香港按揭常見問題 (FAQ)

1. 什麼是「壓力測試」？現在還要強制執行嗎？

金管局於 2024 年 2 月宣布取消按揭申請人的「壓力測試」要求。現時銀行審批貸款時，主要考慮「供款與入息比率」(DSR)，即每月供款不可超過月入的 50%（視乎是否首置或已有物業）。

2. 選擇 20 年還是 30 年供款期較好？

30 年供款期可降低每月供款額，增加現金流靈活性，並更容易通過入息審查；20 年供款期則可大幅減少總利息開支。若資金充裕，可選擇較長年期配合 Mortgage-Link 戶口來對沖利息。

3. 現金回贈超過 1% 是否需要扣減貸款額？

是的。根據金管局規定，若銀行提供的現金回贈超過貸款額的 1%，該筆回贈必須在計算按揭成數時，從物業價值中扣除。這意味著你的借貸額會相應減少，需要準備更多首期。

温馨提示：按揭貸款期長達 30 年，利率波動對供款負擔影響深遠。建議申請前多諮詢幾間銀行或按揭轉介公司，比較最新優惠。