香港按揭收費一覽｜按揭利率、轉按費用與慳錢貼士（2026）

申請按揭買樓或轉按，除了月供利息，還有一連串手續費與雜費。整體而言，香港現行按揭年利率約由 3% 至 5.5% 不等，視乎選用 H 按或 P 按；印花稅、律師費、估價費、按揭保險及罰息等雜費，輕則數萬元，重則可達數十萬元。以下比較不同按揭計劃的收費與藏於細節的成本。

按揭利率與收費對比表

以下利率為各大銀行於 2026 年 8 月公佈的市場口徑（資料來源：seehse.hk 各大銀行最優惠利率整理），實際利率以銀行批核文件為準。

H 按的封頂（鎖息上限）數字在不同銀行及計劃間或有出入，簽約前應以個別銀行批核文件為準。此外，按揭保險（現時部分銀行或借款額超過六成需投保）及火險亦是按揭審批的常設成本。

H 按與 P 按的收費邏輯

香港按揭利率主要分 H 按（以拆息 HIBOR 為基準，普遍為 H+1.3%）與 P 按（以銀行最優惠利率 P 基準），兩者會因應利率環境而各有優勢。銀行批出按揭時，會同時提供封頂或最優惠口徑，借款人實際付出的是「實際年利率」而非名義利率，故比較時要看實際參考數字。此外，銀行常以現金回贈吸引轉按客戶（回贈額普遍達貸款額 0.5% 至 2%），這筆回贈會影響實際借貸成本。

影響按揭總成本的主要因素

選用 H 按或 P 按

H 按的年利率隨拆息浮動，上限受封頂利率規限；P 按以最優惠利率為基準。按現行市場環境，封頂利率常見約 3.25%，實際年利率視乎銀行的封頂口徑而異，故應以個別批核計劃的最終數字比較。

貸款成數與按揭保險

借款額相對物業價值越高，需投保按揭保險的機會越大，保費可能達數萬元；此外火險（家居保險）按樓價計，年費由數千元起，屬貸款審批常見成本。

物業類型與估值

一手新樓、二手樓、村屋或工商物的估值與承造條件不同，銀行估價費與批核難度有別；轉按時拆數、加轉亦有收費。

罰息期與現金回贈

按揭設罰息期（常見首 1 至 2 年），期內提前還款或轉按會被罰息（多為尚欠本金 1% 至 3%）；現金回贈多要求指定金額貸款並綁定罰息期，快進快出可能得不償失。

其他手續雜費

律師費、查冊費、轉按的取除註冊費、估價費等雜費加起來亦動輒數千至數萬元。

容易忽略的隱藏成本

• 罰息條款：提前清還或轉按，借款人需支付尚欠本金的約 1% 至 3% 作為罰息，手頭有資金提前還款前要計算清楚。
• 按揭保險費：高成數按揭須投保，保費按貸款額及年期計算，可達數萬元，屬容易低估的一筆開支。
• 火險與家居保險：銀行一般要求按揭物業購買火險，保費按樓價計，需留意是自付還是已包含在月供。
• 律師費與查冊雜費：買賣及轉按的律師服務費、查冊費、印花稅等雜費，數額可由數千元至數十萬元不等。

慳錢貼士

• 比較實際年利率而非名義利率：簽約前要求銀行寫明實際年利率及封頂口徑，連同現金回贈一併換算，才能比較真實成本。
• 善用現金回贈但要計罰息：回贈有助降低淨成本，但若打算短時間內轉按或還款，罰息可能抵銷回贈好處。
• 透過按揭轉介平台格價：多間銀行月供比較，部份轉介可代爭取更佳的利率與回贈，減少自身逐間洽談的時間。
• 首置人士善用政府資助及豁免：首次置業合資格者可享較低首期及部分印花稅優惠，詳情向稅務局及銀行查明。
• 鎖定期滿才考慮轉按：待罰息期屆滿才轉按，可為自己慳下可觀罰息款項。

常見問題（FAQ）

按揭選擇 H 按定 P 按好？

若首期及貸款成數許可，兩者可在同一網絡比較。一般規律是，借貸成本較低時 H 按或更划算，利率急升時封頂利率會保障借款人；簽約前應比較銀行的實際參考數字與封頂口徑。

提早還款會蝕得多唔多？

視乎罰息條款。罰息期內提早清還或轉按，需向銀行支付尚欠本金約 1% 至 3% 的罰息，同時失去已發放的現金回贈（或需退回），故應先算清罰息與回贈差額再決定。

有無平啲嘅按揭方法？

可透過比較市場上多家銀行的實際年利率與現金回贈，或透過按揭轉介平台爭取更優惠條款；首置者可善用政府資助計劃及印花稅豁免。貸款成數越高，雜費越多，符合條件時選擇較低貸款成數亦可省回按揭保險費。

資料來源：seehse.hk 各大銀行最優惠利率整理（2026 年 8 月），實際利率及收費以機構批核文件為準。