H按P按點揀？拆息與最優惠利率比較：供樓成本一覽

揀按揭計劃，最常見的抉擇就是H按還是P按。兩者看似只差一個字母，實際利率卻跟隨不同基準浮動，揀錯隨時每年相差過萬元利息。本文拆解H按與P按的計法、現時實際息率水平，以及計清供樓成本時要注意的細節。

H按與P按利率概覽：現時實際息率幾多

H按以香港銀行同業拆息（HIBOR）為基準，再加上銀行報價的息差，例如常見的「H+1.3%」；P按則以銀行的最優惠利率（Prime Rate）為基準再減去指定百分點，例如「P-1.75%」。以2026年8月下旬的市場水平計：1個月HIBOR約2.686%，滙豐的最優惠利率為5.00%，兩者計出的實際息率分別約3.99%及3.25%，視乎銀行報價與條款而異。

實際執行的利率並非一成不變：H按會隨拆息每日上落，P按則在銀行調整最優惠利率時才會變動。因此比較時不能只看名義息差，還要比對封頂息率、現金回贈與掛鈎戶口等條款。

主要銀行H按與P按報價對比表

下表整理2026年市場上常見的按揭報價（資料來源：各銀行公布之按揭計劃，實際以銀行審批為準）：

以上為市場常見報價，實際息率因應貸款額、入息證明、物業類別等因素而有分別，以銀行最終審批為準。

影響按揭利率的主要因素

基準利率的走勢

H按跟隨HIBOR，拆息受美國利率、銀行體系資金供求影響，每日浮動；P按跟隨最優惠利率，一般跟隨美國加息或減息而調整，變動較疏落。低息環境下H按通常較平，加息週期則P按或封頂位更穩陣。

銀行報價的息差

「H+幾多」或「P-幾多」由銀行按市場競爭與借款人條件釐定。同一時間，不同銀行的息差可以相差0.25厘或以上，換算成每月供款差距並不細。

封頂息率

大部分H按計劃設有封頂息率，即拆息升穿某水平後，實際利率不再上升。封頂位一般以最優惠利率計算（如P-2.5%），是H按的「安全網」，比較H按時一定要睇封頂位，而非單看H+幾多。

現金回贈與掛鈎戶口

銀行常以貸款額的現金回贈吸引客戶，高成數按揭的回贈上限受金管局規管。掛鈎戶口（Mortgage Link）讓存款息率與按揭利率掛鈎，實際可抵銷部分利息開支，比較時要一併計算。

罰息期與鎖息期

按揭計劃一般設有2至3年罰息期，期內提早還款或轉按須付罰息；部分計劃亦有鎖息期，鎖定期內利率上落空間受限。條款長短直接影響你日後轉按的彈性。

按揭的隱藏開支

• 律師費：簽署按揭契據須由律師處理，費用約數千元，轉按時一樣要付。
• 按揭保險：高成數按揭（六成以上）須經按揭保險計劃，須繳付一次過或逐年保險費，金額按貸款額與成數計算。
• 估價費：銀行或按揭保險公司會為物業估值，部分會向借款人收取估價費用。
• 提早還款罰息：罰息期內清還貸款或轉按，須支付指定比例的罰息，通常為貸款額某個百分比。
• 轉按及贖契費用：轉按涉及新的律師費、估價費與登記費，慳息前要先計清這些一次性開支。

慳息貼士

• 至少比較三至五間銀行：不同銀行對同一借款人的報價可以有明顯差距，貨比三家再決定。
• H按一定要睇封頂位：封頂息率決定拆息急升時你的實際利率上限，比H+幾多更關鍵。
• 將現金回贈與Mortgage Link計入實際回報：把回贈攤分到貸款年期，再比較不同計劃的淨利息成本。
• 留意鎖息期與罰息期：計劃愈「綁身」，日後轉按成本愈高；預計短期內可能搬屋或賣樓，要選罰息期較短的計劃。
• 定期檢視並考慮轉按：市場息率變化後，原有計劃可能已不再划算；計清轉按律師費與罰息後，仍有淨慳息空間便可考慮。

常見問題

HIBOR係咩？點解會影響供款？

HIBOR即香港銀行同業拆息，是銀行之間互相借貸的利率，由香港銀行公會每日公布。H按以1個月或3個月HIBOR為基準，拆息上升，H按利率便會上升，直接推高每月供款。

H按同P按邊個平？

沒有絕對答案。低息環境下H按通常較平；加息週期拆息急升時，P按或設有封頂的H按更穩陣。以2026年8月市場水平計，P按報價（約3.25厘）與H按連封頂的實際利率接近，分別在於息率變動的方式與條款，宜按自己的供款能力與風險承受能力選擇。

封頂息率有咩用？

封頂息率為H按設上限：當拆息升穿指定水平，實際利率不會再上升，令借款人免受息率急升影響。封頂位一般按最優惠利率計算，選擇H按時應以封頂位作為「最壞情況」的參考。

轉按慳息要留意咩？

轉按前先計清原有計劃的罰息、新計劃的律師費與估價費，再對比新舊計劃的利率與回贈。若慳到的利息多於一次性開支，轉按才划算；同時留意新計劃的罰息期，避免「轉完又綁」。

資料來源：香港銀行公會（HIBOR每日報價，2026年8月）；滙豐銀行最優惠利率（現行5.00%，2025年10月31日起生效）；各銀行公布之按揭計劃（2026年）。實際利率以銀行公布為準。