物業稅幾錢？香港出租物業稅率、計算與慳稅全攻略

香港業主出租物業，每年須按「應評稅淨值」繳納 15% 標準稅率的物業稅。以月租 1 萬港元的單位為例，未計差餉扣減，一年物業稅約 1.44 萬港元，實際負擔約為租金收入的 12%。若物業有按揭利息支出，選用個人入息課稅評稅，稅款往往可再大幅減少；本文一次過整理稅率、計算方法與慳稅貼士。

物業稅價格概覽：15% 標準稅率如何計算

物業稅並非按租金收入直接抽 15%，而是先計出應評稅淨值再乘標準稅率（來源：GovHK〈怎樣計算物業稅〉，2026 年 4 月更新）：出租收入減去不能追回的租金及業主實繳差餉後，餘額再減 20% 修葺及支出法定免稅額，即為應評稅淨值。由於設有 20% 劃一免稅額，個人業主實際稅率約為租金收入的 12%。

以月租 1 萬港元、租客負責差餉的單位計：全年租金 12 萬港元，減 20% 免稅額 2.4 萬港元，應評稅淨值 9.6 萬港元，物業稅 1.44 萬港元。物業稅另設暫繳稅，一般分兩期繳交，第一期約在 11 月，第二期在翌年 4 月。

注意：2026-27 年度財政預算案提出的稅務寬減不適用於直接按物業稅評稅的租金收入；符合資格的業主可選擇個人入息課稅，以獲得寬減（上限 3,000 港元）。

不同租金水平收費對比

下表按 GovHK 公式計算，假設租客負責差餉、全年足月出租，未計入業主繳付差餉及不能追回租金的扣減，實際稅款以稅務局評稅為準。

表中數字說明三點：物業稅是劃一 15% 的從價稅，租金越高稅款按比例上升，沒有累進級距；業主若自行繳付差餉，稅款會更低，例如月租 2 萬港元、年差餉 5,000 港元的單位，應評稅淨值為 18.8 萬港元，物業稅 28,200 港元，比表列數字少 600 港元；暫繳稅令第一年稅款「加倍」，月租 1 萬港元的單位首年須繳付物業稅連暫繳稅共 2.88 萬港元。

若物業由有限公司持有，租金收入屬利得稅課稅範圍，可申請豁免物業稅；有限公司首 200 萬港元利潤的利得稅率為 8.25%，超出部分為 16.5%。

影響物業稅的因素

租金收入水平與其他代價

應評稅值按課稅年度內實際收取的租金計算，租約頂手費、租客代業主支付的費用等使用物業的代價均須計入。空置期間沒有租金收入不會課稅；年中開始出租或出售物業，則按實際出租期間申報。

由誰繳付差餉

業主實繳的差餉可在計算時扣減，差餉越高，物業稅越低。2026/27 年度首兩季住宅及非住宅物業差餉均獲寬減，每戶每季上限 500 港元。

按揭利息與個人收入

物業稅本身不設利息扣除，但選擇個人入息課稅後，為購買物業賺取租金而借貸的利息可以扣減，上限為該出租物業的應評稅淨值；非出租期間的利息不可扣。個人邊際稅率低於 15% 時，選用個人入息課稅尤其有利。

物業持有人身份

個人及合夥業主按物業稅評稅；公司持有物業的租金收入屬利得稅範圍，若租金已是應課稅利潤的一部分，可申請豁免物業稅，避免同一筆收入雙重課稅。

租客欠租能否追回

租客欠租而無法追回的部分，可作為「不能追回的租金」扣減；日後若成功追回，須在收回年度重新計入租金收入申報。

容易忽略的隱藏成本

最常見的是首年現金流壓力：正式物業稅與暫繳稅須同時繳付，月租 1 萬港元的單位第一年合共要繳 2.88 萬港元，之後每年約 1.44 萬港元。

其次是開支扣減限制：物業稅只准扣差餉、20% 劃一免稅額及不能追回的租金，管理費、維修費、裝修費、經紀佣金、保險費、地租以至按揭利息一概不可扣。不少人誤以為維修開支可以實報實銷，實際是稅務局每年自動給予 20% 免稅額，即使實際開支更大也不能多扣。

申報責任亦容易忽略：物業開始出租而沒有收到報稅表，業主須在課稅年度終結後 4 個月內以書面通知稅務局（可提交表格 IR6129「物業出租通知書」）；為租約加蓋印花稅或填報差餉物業估價署的問卷，並不等同已通知稅局。逾期交回報稅表會被罰款，欠稅另加徵附加費。此外，《稅務條例》要求保存租務紀錄 7 年，評稅主任有權要求查閱。

業主慳稅建議

有按揭利息就選擇個人入息課稅

個人入息課稅把薪俸稅、利得稅與物業稅入息合併計算，扣除利息及免稅額後按累進稅率計稅。稅務局的例子顯示，一對夫婦全年薪俸收入 25 萬港元、聯權物業租金 24 萬港元，不選個人入息課稅時物業稅為 2.88 萬港元；選用後連同 3,000 港元寬減，應繳稅款降至 9,920 港元，慳約 1.89 萬港元。

每年主動提出申請

個人入息課稅須每年在報稅表提出申請，不會自動沿用。業主可在物業稅報稅表 BIR57 第 1 部分表明選擇，或在個別人士報稅表 BIR60 第 7 部分正式申請；若忘記申請，便會按標準物業稅評稅，錯失扣減利息的機會。

準時交表、保留單據

報稅表發出後 1 個月內交回，電子報稅自動延展兩星期，既可爭取時間核對資料，亦避免逾期罰款。差餉是物業稅下僅有的實支扣減項目之一，保留徵收差餉通知書及繳費紀錄方便申報；租約及租金收據等租務紀錄須保存 7 年備查。

收入較低或免稅額充裕時選個人入息課稅

個人入息課稅按累進稅率（最高邊際稅率 17%）計算，並可扣減個人免稅額。若個人收入不高、免稅額足以抵銷部分租金收入，選用後稅款往往遠低於 15% 的劃一物業稅。

常見問題

自住或空置的物業需要交物業稅嗎？

不需要。物業稅按實際收取的租金徵收，自住或空置而沒有租金收入的期間不會課稅。但若收到稅務局發出的報稅表，即使沒有租金收入，仍須在限期內填報，並在「沒有租金收入」一欄作出聲明。

為甚麼物業稅不能扣除實際維修開支？有沒有更慳稅的選擇？

物業稅只設劃一的 20% 修葺及支出法定免稅額，不設實際開支實報實銷，這是稅制的既定安排。若利息負擔重或個人收入不高，可選擇個人入息課稅，把按揭利息及個人免稅額一併計入，稅款多數會低於直接按物業稅評稅。

未收到報稅表，是否就不用申報？

不是。物業開始出租而沒有收到物業稅報稅表，業主須在課稅年度終結後 4 個月內以書面通知稅務局，可提交表格 IR6129「物業出租通知書」，否則可能因未有申報應課稅收入而被罰款。

選擇個人入息課稅後會否反而多交稅？

不會。稅務局會比較個人入息課稅與分類評稅的應繳稅款，若個人入息課稅並非有利，會按分類評稅方式發出稅單。但選擇須每年提出，未有申請便會按標準物業稅評稅。

資料來源與聲明

資料來源：稅務局《2026-27年度財政預算案稅務措施》（2026 年 2 月，ird.gov.hk/chi/tax/budget.htm）；GovHK〈怎樣計算物業稅〉（2026 年 4 月更新，gov.hk/tc/residents/taxes/property/propertycompute.htm）；稅務局〈填寫物業稅報稅表（BIR57 及 58）常見問題〉（ird.gov.hk/chi/faq/pty.htm）。稅率、寬減及申報安排以稅務局公布為準，實際應繳稅款以評稅通知書為準。